半岛·体育中国官方网预售商品房质量责任的承担问题商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买房人，由买房人支付定金或购房款的房产销售制度。商品房预售制度是起源于上个世纪五六十年代的香港，的商品房预售制度是从20世纪90年始逐步建立的，为了解决房地产开发商前期资金匮乏问题，降低房地产业门槛，增加商品房供应以活跃房地产市场，1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，借鉴了香港的房地产开发模式，在确立了商品房预售制度。[1]随后建设部和国务院先后出台的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规和部门规章对商品房预售制度予以完善。
《城市房地产管理法》[2]（1994年7月5日发布，1995年1月1日实施）第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日发布，1995年1月1日实施）（建设部令第40号）第5条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”第6条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”
《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日发布并实施）（国务院令第248号）第23条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三) 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；(四) 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
结合《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，我国的商品房预售制度可以总结为以下几个方面：
根据2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第4条的规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售；省级建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。
上海市浦东新区由建设和交通委员会[3]负责主管商品房预售许可证的颁发工作，上海市黄浦区是由住房保障和房屋管理局[4]主管商品房预售许可证的颁发工作，南京市则是由南京市住房保障和房产局[5]主管商品房预售许可证的颁发工作。由于各个地区的行政机关设置、主要职责等存在细微的差异，尽管《城市商品房预售管理办法》中明确了归口管理制度，但是在实践中我们还是需要结合地方政府的职能部门设置确定最终负责办理商品房预售许可证的主管部门。
4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、商品房建设完成主体结构封顶并通过验收；商业、办公等其他房屋类型：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）
《城市商品房预售管理办法》第7条规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”
经审查符合法定条件的，主管部门应当在受理之日起的10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定并颁发预售许可证。对于不符合法定条件的，主管部门应在受理之日起10日内作出不予许可的书面决定，说明不予许可的理由。根据法律法规的要求，房地产开发企业在进行商品房预售时应当向购房人出示商品房预售许可证。在实践中，房地产开发企业一般会将商品房预售许可证公示在售楼处。
《城市房地产管理法》第45条明确规定了商品房预售合同应当上报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售合同登记备案制度，是一项具有强制性的行政管理要求，用以保护购房人的合法权益，防止房地产开发企业进行一房二卖或擅自处分预售房产。例如，《不动产登记暂行条例实施细则》第75条第2款规定：“当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”
但是需要注意的是，商品房预售合同备案相关规定不属于效力性强制性规定，即使开发商不办理备案手续也不影响商品房预售合同的效力，但是双方当事人可以在合同中约定以办理商品房预售登记备案作为合同的生效条件。
《城市商品房预售管理办法》第11条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”
根据前述法律法规的规定，商品房预售款应当专门用于相关的工程建设，房地产开发企业不得擅自挪用预售款。2010年，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中强调：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
2010年，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中提出各地方要加快完善预售资金监管制度，要求将商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。实际上，各个地方政府在落实预售资金监管制度的过程中，操作方式不一样，也导致了各地方预售资金监管乱象频发。首先，有一些地区并未根据住建部的指示出台相应的预售资金监管办法，也未实际建立起预售资金监管制度。例如河南省新乡市直至2021年3月才出台了商品房预售资金监管办法，河南省信阳市于2021年12月31日才由市政府第70次常务会议审议通过了《信阳市商品房预售资金监管办法（试行）》。
有一部分城市（如郑州市、北京市、杭州市），则是在监管办法中将预售资金放款的审核权限下放至监管银行，住建部门仅仅只是履行日常指导、巡查监督以及接收备案材料等。例如：《北京市商品房预售资金监督管理办法》第四条第1款规定：“北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)负责指导全市商品房预售资金监管工作，组织相关管理信息系统建设。区县住房城乡建设主管部门负责指导、监督、协调本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施。”第17条规定：“监管银行应履行专用账户资金出账审核责任，收到房地产开发企业用款申请后，对申请材料进行审核，符合资金使用条件的，应在五个工作日内拨付资金。”在此种监管模式下，由于缺乏公权力部门的管控，预售资金非常容易因监管不严而被提前划扣。开发商常通过虚开、虚报工程进度等方式提前支取预售款。
由于预售资金监管不到位，预售资金用途缺乏公开披露的途径，广大购房人根本无法确定已支付的购房款是否确实用于商品房项目建设。而且，目前确定的预售资金监管额度普遍不高，根本不足以覆盖全部的工程建设费用，当开发商出现资金断裂的情况时，无法保证顺利交付商品房项目，将严重损害购房人的合法权益。最后，由于预售资金监管的缺位，给开发商擅自挪用预售资金、以各种形式将购房款拆分，未将购房款纳入监管范围等违规行为留下了操作的空间。而开发商擅自挪用预售资金也是房地产市场频频暴雷的重要原因之一，一旦房地产开发企业资金链断裂极有可能导致商品房项目烂尾。而且，由于目前主流的房地产开发模式都是通过项目公司进行开发建设，即使项目公司资金链断裂，其股东也可以通过法人人格独立制度抽身而出，最终损害的是广大购房人的权益。
目前，预售商品房在交房时出现或多或少的质量问题已经成为了常态，几乎没有楼盘在交房时未遇到业主因质量问题维权的情况。下文案例中主要讨论的就是预售商品房存在质量问题时开发商责任承担。实践中比较常见的质量问题主要包括房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用和一般质量瑕疵。
在商品房预售制度下，购房人在未能取得房屋之前就需要支付全部的购房款，大部分购房人会选择按揭的形式支付房款。购房人在预售制度下承担了商品房开发项目的不确定性风险，例如开发商资金断裂导致楼盘烂尾、逾期交房、精装房装修标准与售房时标准不一致BOB半岛·中国官方网、房屋质量问题严重影响正常使用等，这些问题都将严重影响购房人的合法权益。而且，在预售房屋建成前，购房人仅依据预售合同取得了债权和物权期待权，而未取得真正的物权。一旦发生前述问题，尽管购房人有权主张解除合同、损害赔偿、违约金等，但购房人相较于房地产开发企业来说仍处于弱势地位，通过诉讼或仲裁等方式维权将耗费大量的时间和精力，而且前述部分风险还很难取证，增加了购房人维权的难度。
2010年12月9日，鞠某东、高某(乙方、买方)与绿地湾公司(甲方、卖方就上海市浦东新区××路××弄××庭(×号地块)××号×层××(复式)室房屋(下称系争房屋)签署《上海市商品房预售合同》，该房屋建筑面积为195.99平方米，每平方米建筑面积单价10,380元(人民币，下同)，总价2,034,376元。
上述预售合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.5倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。同日，鞠某东、高某、绿地湾公司签署《房屋交接书》，办理了房屋交接手续。
2011年1月21日，鞠某东、高某就房屋质量问题向物业管理公司报修。2015年3月19日，物业管理公司出具《情况说明》，内容为：××路××弄××号××室业主于2014年9月24日前来物业再次报修房屋墙角开裂，经查墙角有修过仍然有开裂，经与施工方邬某龙沟通房屋墙角开裂属于沉降问题，无法维修。至今钥匙托管于物业。
根据绿地湾公司出具的《上海市新建住宅质量保证书》，门、窗工程、墙面、顶棚抹灰层工程、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期为5年。
经鞠某东、高某申请，原审法院就房屋质量问题、修复方案及修复费用分别委托司法鉴定，鉴定费共计26,500元，均由鞠某东、高某预缴。经鉴定，关于房屋质量的鉴定意见为：(1)系争房、客厅地坪下沉、客厅墙角潮湿、北阳台楼面积水等施工质屋存在墙面粉刷空鼓、不同材料交接缝量缺陷；存在窗台、窗角裂缝、局部粉刷龟裂等施工通病。系争房屋室内配电箱、线管内电线缺失、二楼金属扶手生锈、入户门锁具损坏、大门变形，是由于对房屋的保护、维护不当所致。(2)对房屋存在的施工质量问题、施工通病，应予以修复。对保护、维护不当引起的问题，应予以整修。(3)西南卧室梁下净高符合设计和规范要求。
鞠某东、高某、绿地湾公司对于该份鉴定意见均无异议，但绿地湾公司认为维修超过保修期的项目需鞠某东、高某付费；除了地坪下沉不确定有无超过保修期外，其余保修期均已超过。鉴定机构表示，地坪下沉属施工质量缺陷，不受保修期限制；系争房屋进门客厅地坪下沉2厘米，整个地坪要翻修，且电线被拉掉了，配电箱也没有，无法居住。
关于修复方案的鉴定意见为：1.墙面底部粉刷空鼓：(1)铲除全部空鼓粉刷；(2)清理干净墙面；(3)涂刷界面剂；4)按原设计和规范要求重新做粉刷层；当墙面涂饰层受损时，并对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料。2.客厅地坪下沉/底部受潮：(1)铲除客厅全部混凝土地坪；(2)铲除客厅内全部不符合要求的松散填土；按原设计和规范要求重新对客厅地坪地基进行填土施工；确保填土压实系数达到设计要求；(3)按原设计和规范要求恢复客厅地坪，并做好地坪和墙角防潮处理。3.客厅、厨房、卫生间墙面及窗台裂缝：可采用填缝法进行裂缝处理：(1)剔凿干净裂缝表面的抹灰层；对于厨房、卫生间外墙，铲除裂缝处外饰层；(2)沿裂缝开凿U型槽，槽深不宜小于15mm，槽宽不宜小于20mm；(3)清理干净凿槽；(4)将裂缝及周边砌体表面湿润；(5)采用改性环氧砂浆充填；(6)按原设计要求做粉刷和外饰层；(7)对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料。4.入户门：宜按原设计要求更换。5.所有插座线管内无电线，配电箱内空无一物：按原设计要求重新安装。6.北阳台楼面积水：(1)将原细石混凝土面层凿除；(2)清理干净楼面；(3)重做细石混凝土楼面，楼面坡度应符合设计要求。7.天井金属栏杆轻微锈迹：对生锈的不锈钢予以更换。
鞠某东、高某对于该项鉴定意见亦无异议。绿地湾公司认为除地坪是否过保修期不能确定外，其他均已超过保修期；不认可客厅地坪下沉/底部受潮的修复方案，根据质量鉴定意见，裂缝属施工质量瑕疵，绿地湾公司认为没有必要将整个客厅混凝土铲除，主体结构有问题时才会这样做，对于其他修复方案本身无异议，但不代表绿地湾公司对这些修复应承担责任。
关于修复费用的鉴定意见：1.鞠某东、高某、绿地湾公司无异议部分的房屋修复费用为29,682元；2.鞠某东、高某、绿地湾公司有异议部分共三项(共计55,634元)，分别为：1.内墙和顶板涂料的修复费16,460元；2.不锈钢栏杆的修复费1,935元；3.插座线管内电线元。鞠某东、高某认为以上三项费用均应计费，并明确诉请主张的修复补偿费为27,817元；绿地湾公司则不认可，表示房屋销售合同为毛坯交付，没有涂料；栏杆有锈迹是鞠某东、高某保管不善；插座线管内电线及配电箱费交付时都是完好的，系鞠某东、高某没有关好窗户而被人偷了，应另案处理。
二审法院另查明：上海××有限公司原审期间就系争房屋修复费用鉴定报告作补充说明，内墙、顶板按批腻子进行计费，费用为10,645元。
原告高某、鞠某东起诉请求：1、被告限期对系争房屋进行维修，同时维修方案需经原告同意并由原告全程监督，开发商来履行判决进行维修后必须经过有关机构鉴定确实合格；2、被告按照修复费的0.5倍给予赔偿；3、被告赔偿自2011年1月21日起至该房屋实际修复之日止的租金；4、诉讼费、鉴定费由被告承担。
【原告观点】：1、鉴定报告已明确系争房屋存在质量问题，被告原审对修复方案并无异议，其应承担相应修复责任。2、原告一直报修并多次主张租金损失，但被告没有将系争房屋修好，导致房屋无法居住，原告主张租金损失合理，且未超过诉讼时效。
【被告观点】：1、对修复方案中“客厅地坪下沉/底部受潮”该部分不予认可，裂缝属于施工质量瑕疵，不属于主体结构问题，无需将整个客厅混凝土地坪铲除，可通过其他方式予以修复BOB半岛·中国官方网，且修复方案中超过保修期的项目维修费用应由原告承担。2、系争房屋系毛坯交付，被告对内墙和顶板涂料不承担修复责任；插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的维护属物业公司责任，且已超过了保修期，被告不应承担修复责任，故原审认定修复补偿费金额有误。3、原告无证据证明其在2011年报修后向被告主张过租金损失，该项诉讼请求超过诉讼时效。同时，原告亦未提供证据证明其发生了租金损失，且租金损失并非被告订立合同时可预见到或者应当预见到的损失，每月2,000元的标准远高于实际损失，原告也未采取合理措施防止损失扩大，故原告租金损失的诉请不应得到支持。
【一审法院观点】：系争房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，鞠某东、高某、绿地湾公司均应严格履行。本案中，鞠某东、高某在房屋交付后不久即发现房屋存在多处质量问题故要求维修，但根据本案司法鉴定意见，至今未全面修复，绿地湾公司认为除地坪外的质量问题均已超过保修期限的抗辩意见，没有事实依据。关于涂料修复费用争议，在对修复方案鉴定意见质证时，绿地湾公司对涂料修复方案无异议，现又认为系争房屋毛坯交付时没有涂料，但又未提供反驳证据，法院不予采信。本案纠纷系因绿地湾公司未及时、有效履行保修义务所致，客观上鞠某东、高某至今仍将房屋钥匙留存于物业公司，绿地湾公司认为栏杆有锈迹是鞠某东、高某保管不善、插座线管内电线及配电箱费应另案处理的意见，没有事实依据。鞠某东、高某要求绿地湾公司按照鉴定修复意见修复并依约支付修复补偿费用的诉讼请求，具有事实和合同依据，法院予以支持。鞠某东、高某将房屋钥匙一直留在物业公司等待修复完成，应自修复之日起计算赔偿请求权的时效期间，绿地湾公司认为鞠某东、高某诉请的租金损失已超过诉讼时效，法院不予采纳。绿地湾公司履行修复义务是其应承担的合同义务，鞠某东、高某要求修复时全程监督、修复后，绿地湾公司出具鉴定机构的合格报告，非涉案预售合同约定的权利义务内容，该部分诉请缺乏合同依据，法院不予支持。涉案房屋底层客厅地坪下沉严重，根据鉴定意见需铲除原有全部混凝土地坪后进行全面翻修修复，该质量问题直接导致鞠某东、高某无法装修入住，鞠某东、高某要求绿地湾公司赔偿租金损失，具有事实和法律依据。对于租金损失数额，法院根据系争房屋所处位置、近几年的租赁市场行情并结合本案具体案情，酌定为每月2,000元。
【二审法院观点】：本案的争议焦点有三：1.上诉人应否按照司法鉴定意见书确认的修复方案对系争房屋进行修复；2.原审确认的修复补偿费金额是否准确；3.被上诉人主张租金损失是否超过诉讼时效以及若未超过诉讼时效，原审确认的租金标准是否合理。
关于争议焦点一，1.上诉人不认可“客厅地坪下沉/底部受潮”该部分的修复方案，其认为裂缝属于施工质量瑕疵，不属于主体结构问题，无需将整个客厅混凝土地坪铲除，对此，法院认为，司法鉴定意见书已载明“底层客厅地坪与墙身脱开，中部有通长裂缝，主要是由于地坪下填土密实度达不到规定要求，致使地坪下沉所致，不符合国家标准要求：基土应均匀密实。”鉴定人员原审也出庭释明，地坪属于隐蔽工程，裂缝原因系地坪下面填土密度不符合要求，局部维修不能解决下沉问题。因此，系争房屋既然存在“客厅地坪下沉/底部受潮”的质量问题，理应按照鉴定机构提出的专业修复意见进行全面修复，如此方可从根本上解决该质量问题，对上诉人的上述观点法院难以采纳。2.上诉人主张除了地坪下沉外的其他质量问题已超过保修期，故不应由其承担维修责任。对此，法院认为，原审查明情况显示，被上诉人在房屋交接后不久即发现房屋存在若干质量问题并于2011年1月21日提出维修要求，而上诉人至今未能进行全面修复，上诉人现以超过保修期为由拒绝承担维修责任，其主张并无事实依据，也有违诚信、公平原则，法院不予支持。3.上诉人提出系争房屋系毛坯交房，内墙和顶板并非刷的涂料而是批的白色腻子。现被上诉人二审期间已向本院表示同意相关房间内墙和顶板按原设计、施工规范要求批腻子，此系被上诉人对自身权利的合法处分，于法不悖，法院予以认可，并对修复方案进行相应调整。4.上诉人主张插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的维护属物业公司责任，且插座线管内电线、配电箱被偷原因在被上诉人，故上诉人不应承担修复责任，法院认为，该两项问题均系上诉人未及时、全面履行保修义务所致，且上诉人上述主张并无确凿依据佐证，法院不予采信。综上，除前述涉及的修复方案调整内容外，上诉人应按照司法鉴定意见书确定的修复方案将系争房屋质量问题予以修复。
关于争议焦点二，如前文所述，上诉人对相关房间的内墙和顶板应承担批腻子的修复责任，对插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆亦应承担修复责任。关于内墙和顶板修复费，被上诉人二审期间表示同意该项修复费按批腻子的费用进行计算，原审鉴定机构已明确内墙、顶板按批腻子进行计费，费用为10,645元，因此法院采纳鉴定机构意见，确认内墙和顶板批腻子的修复费为10,645元。原审鉴定机构关于插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的修复费用的认定并无不当，原审予以采纳正确，法院予以确认。综上，法院对原审判决确定的修复补偿费由27,817元调整为24,909.5元BOB半岛·中国官方网。
关于争议焦点三，上诉人以租金损失诉讼请求超过诉讼时效，被上诉人无证据证明其发生了租金损失，租金损失每月2,000元标准过高且非上诉人订立合同时可预见到或者应当预见到的损失，以及被上诉人未采取合理措施防止损失扩大等为由，主张不应支持被上诉人关于租金损失的诉讼请求。对此，法院认为，相关鉴定意见已明确系争房屋底层客厅存在地坪下沉问题，需要将客厅全部混凝土地坪全部铲除后方可进行全面修复，显然该质量问题属于主体结构问题且直接导致被上诉人无法正常入住使用系争房屋，被上诉人主张系争房屋对外出租的租金损失，于法有据，法院予以支持。同时，从该质量问题的性质看，应由上诉人承担修复义务实属毋庸置疑，上诉人认为被上诉人未采取合理措施防止损失扩大，系将自身责任推卸给上诉人，对此法院难以认同。上诉人主张被上诉人的该项诉请超过诉讼时效，法院认为，被上诉人于2011年1月21日即提出维修要求，并将房屋钥匙托管于物业公司，而上诉人始终怠于履行修复义务，导致被上诉人利益受损，原审认为被上诉人主张损失赔偿请求权的诉讼时效应自修复之日起计算，法院予以认可，对上诉人关于诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。至于租金损失标准，被上诉人基于毛坯房租金价格主张每月3,000元的损失赔偿标准，原审在此基础上综合相关因素酌定为每月2,000元并无不当，法院亦予认可。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第9条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第10条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
根据司法解释的规定，房屋质量问题根据严重程度可以区分为主体结构质量不合格、质量问题严重影响正常居住使用和一般质量问题。对于房屋主体结构存在质量问题或质量问题严重影响正常居住使用的情形下，购房人享有法定的解除权，购房人可以主张解除商品房预售合同并向开发商主张违约责任。一般来说，房屋主体结构质量问题可以通过司法鉴定的方式予以确定。由于目前法律法规及司法解释中并未对于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”作出明确规定，司法实践中质量问题是否严重影响到正常居住则属于法官自由心证范畴。一般来说，当房屋质量问题符合以下两种要件时即认定为“严重影响正常居住使用”：1、影响正常居住使用是与房屋本身的特性有关；2、影响程度必须达到“严重”。在本文的案例中，案涉房屋存在地坪下沉问题，需要将混凝土地坪全部铲除后方可进行全面修复。很显然，地坪属于房屋本身特性，将客厅混凝土地坪全部铲除必然导致购房人无法正常居住该房屋，该质量问题的程度可以被认定为是严重的程度。司法实践中，对于房屋主体结构存在质量问题、房屋质量问题严重危害居住人的生命健康或者无法修复、修复成本过高、多次修复都难以达到合格的应有状态等情形，一般都可认定为是严重的质量问题。
当然购房人需要注意，房屋存在质量问题时不一定能够成为购房人拒绝接收房屋的合理事由。若房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的，购房人自然是可以此为由拒绝收房，开发商同时需要承担逾期交房的违约责任。而除此之外的质量问题，通常情况下不能够成为购房人拒绝收房的合理事由。
根据《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《商品房买卖合同司法解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”及其他相关规定可知，房地产开发企业因房屋质量问题所承担的责任主要是维修责任、赔偿责任。由此可知，若交付使用的房屋确实存在质量问题，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。本案中，因案涉房屋确实存在质量问题需要修复，法院支持了由开发商承担修复费用的诉讼请求。
对于在维修过程中购房者能否向房地产开发企业主张租金损失。本案中，法院认为房屋的维修行为肯定会对购房者正常使用系争房屋存在影响。综合考虑起诉之前的维修情况、鉴定机构给出的修复时间等因素，法院酌定房地产开发企业赔偿购房者因质量问题导致的空置损失费。因此，若房屋的质量问题确实引起了购房者对房屋使用的障碍，购房者有权向房地产开发企业主张该损失。
[1]参见雷兴虎、蔡科云《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》，载《法学评论》2008年第1期（总第147期）；
[2]值得注意的是，在2019年修正的《城市商品房管理法》中规定的商品房预售条件，仍不包含取得建设工程施工许可证，这个条件系规定于《城市房地产开发经营管理条例》之中，并且实践中各地方主管部门均以取得施工许可证作为办理商品房预售许可的条件之一。
典型业绩包括：为某省级施工企业境外工程纠纷案件提供诉讼代理服务，争议标的额1.5亿元；为某省级施工企业承建的地标建筑中所涉竣工纠纷提供诉讼代理服务，争议标的额2.14亿元等